كنوز شبه معطّلة وإيرادات مخبأة في عباءة الارتباك المزمن… أملاك الدولة تستحوذ على 62% من مساحة سورية .. خيارات استثمار مفتوحة بانتظار ترتيب الأولويات

تشرين- غيداء حسن:
كثيراً ما كانت عقارات أملاك الدولة والأراضي التابعة لها توصف بأن إيراداتها ضعيفة جداً، مع إمكانية أن تستثمر بعدة طرق تزيد من هذه العوائد، فما الآلية التي تدار بها هذه الأملاك؟ وهل من توجه لزيادة إيراداتها؟ وكيف نستثمرها؟

حاووط : لجنة بخصوص إعداد دراسة لعقارات أملاك الدولة الخاصة وماهيتها والصكوك التشريعية الناظمة لها والهدف منها زيادة إيرادات أملاك الدولة

التوزيع
يؤكد مدير أملاك الدولة حسان حاووط أن مساحة الجمهورية العربية السورية حوالي 18.5 مليون هكتار، منها 11.5 مليون هكتار أملاك دولة، بما يعادل نسبة 62% من مساحة القطر، وهناك عدة طرق للاستثمار، أولها التوزيع، أي تنفيع الفلاحين المستحقين بمساحات من الأرض حسب عدد أفراد أسرة كل فلاح، وبما لا يتجاوز سقف الانتفاع في المنطقة التي تتبع لها الأرض، لكن التوزيع متوقف حالياً بتوجيهات من الحكومة لتأمين حاجة مؤسسات الدولة وجهاتها العامة من الأراضي، وكل الموضوعات التي تتم معالجتها حالياً هي مشكلات بين المنتفع والورثة أو مشكلات بين الورثة أنفسهم، إذ تكون الأرض قد تم تسجيلها بأسماء الورثة وربما سقط اسم أحد منهم سهواً في الصحيفة العقارية، وأهم مشكلة بالتوزيع هي عدم قيام المنتفع بترقين إشارة منع التصرف، إذ حين يتم تنفيع الفلاحين توضع إشارة منع تصرف لمصلحة مديرية الزراعة أو وزارة الزراعة، هذه الإشارة على المنتفع ترقينها خلال مدة محددة، وآخر مدة كانت خمس سنوات، فيرقن الإشارة وينقل الأرض المنتفع بها إلى اسمه في السجل العقاري، وخلال هذه الفترة لا يجوز للمنتفع التصرف بالأرض، وإنما له حق الانتفاع منها فقط، وفي حال مخالفته لشروط الانتفاع أو التصرف بملكية الأرض أو البناء عليها يحرم بقرار من لجنة الحرمان التي يتم تشكيلها وتعود الأرض إلى إدارة أملاك الدولة.

البيع
ثاني طرق إدارة أملاك الدولة، هو موضوع البيع للجهات العامة، وكان سابقاً متاحاً لكل الفئات سواء كانوا أفراداً أم جهات عامة، لكن صدر قرار رئاسة مجلس الوزراء رقم (5/م و ) لعام 1986 بأنه لا يجوز بيع أملاك الدولة، وحتى للجهات العامة، إلا بعد موافقة رئاسة مجلس الوزراء.

نقل ملكية
أما ثالثاً، فهو نقل ملكية أراضي الدولة إلى الوحدات الإدارية، في حال وقوع أراضي أملاك الدولة داخل المخططات التنظيمية المصدقة سابقاً أو المحدثة، إذ يجوز للوحدة الإدارية أن تتقدم بطلب نقل ملكية الأرض إلى أملاكها أصولاً وفق أحكام القانون 273 لعام 1956 المعدل في عام 1959 ضمن شروط معينة، وسمح هذا القانون بنقل أراضي أملاك الدولة غير المبنية فقط، أما أراضي أملاك الدولة المبنية أو المخصصة لجهات معينة أو لغايات معينة فلا تنقل، وهناك لجنة في كل مديرية من مديريات أملاك الدولة تسمى لجنة النقل تدرس الموضوع من خلال تقرير، فإذا استوفى شروط النقل يتم نقل ملكية الأرض وتسجل باسمها في السجل العقاري وتخضع حينها للمخطط التنظيمي المصدق أصولاً.

حاووط: هناك محاولة لأن يكون تأجير أراضي أملاك الدولة عن طريق المزاد ليحقق إيرادات أعلى

التخصيص
إضافة إلى طرق إدارة أملاك الدولة السابقة هناك التخصيص، وهو عبارة عن تخصيص مساحات من أراضي أملاك الدولة للجهات العامة بناءً على طلب منها وحسب حاجتها للمنفعة العامة، ويكون التخصيص بقرار من وزير الزراعة والإصلاح الزراعي بعد موافقة اللجنة التنفيذية التي يرأسها وزير الزراعة.. وفي هذه الحالة تبقى ملكية الأرض للدولة ولا تنتقل، وإنما فقط استثمار المساحة المخصصة وفق الغاية من التخصيص، وتحدد هذه المدة بثلاث سنوات من صدور قرار التخصيص، إذ يجب على الجهة المخصصة أن تستخدم الأرض خلالها ويحق لوزارة الزراعة إلغاء التخصيص في حال انقضاء هذه المدة ولم تستخدم الجهة المخصصة الأرض وفق الغاية من التخصيص، أو مخالفة شروط التخصيص.
ورداً على سؤال: هل هناك جهات تلتزم بهذه المدة؟ أوضح حاووط أن بعض الجهات تلتزم وأخرى لا، وهذا الأمر يؤدي إلى فوات منفعة على الدولة باستثمار أراضيها، فالأرض محجوزة وغير مستثمرة، بينما يمكن طرحها للاستثمار أو إعطاؤها لجهات أخرى هي بحاجة لها ومشروعاتها جاهزة، سواء للقطاع الخاص من خلال عقود الاستثمار أم لجهات القطاع العام من خلال مشروعاتها المختلفة.. وكل وزارات الدولة من دون استثناء لديها عقارات مستثمرة وفق الغاية من التخصيص وعقارات غير مستثمرة، مضيفاً: لقد أشرفت على هذا الملف شخصياً وخاطبت جميع وزارات الدولة لبيان مدى حاجتها من الأراضي المخصصة وغير المستثمرة، وهناك وزارات تجاوبت وأرسلت مدى حاجتها من العقارات سواء بعدم الحاجة لها أم بالحاجة لها وطلب تمديد قرار التخصيص، وهناك وزارات أخرى لم تتجاوب ولم ترسل شيئاً ولم نقم بإلغاء قرارات التخصيص، ويحق لنا إلغاءها.

التأجير
حاووط أشار إلى أن من طرق إدارة أملاك الدولة أيضاً التأجير، وله علاقة مباشرة مع المواطن أو المستثمر، كما أن له أقساماً، منها يتعلق بالزراعة ” تأجير أراضٍ زراعية” وفق الخطة الزراعية بعقد لمدة عام قابل للتمديد، ومنها ما يتعلق بالمشروعات الاستثمارية على الأراضي غير القابلة للزراعة، وتؤجّر لمدة خمس سنوات.

دياب: التنسيق مع كل الجهات العامة لإعداد فرص استثمارية وفقاً لأحكام القرار 693 لعام 2022 تلبّي احتياجات الاقتصاد الوطني وتحقق أهداف قانون الاستثمار

محددات
ولفت مدير الأملاك إلى صدور كتاب رئاسة مجلس الوزراء رقم 10648/1 تاريخ 2/8/2023 بخصوص وضع المحددات والمعايير والاشتراطات الواجب توفرها لمنح الموافقة على إقامة المنشآت الصناعية الزراعية، فعلى سبيل المثال ” مجففات الذرة الصفراء -مناشير تجفيف عصير المشمش- مراكز الفرز والتوضيب – معاصر الزيتون .. إلخ”، تمت الموافقة على عدم تشميلها بأحكام البلاغ 10/15/ب لعام 2023 ، وبموجب هذا الكتاب 10648/1 تم السماح بإقامة هذه المنشآت خارج المدن والمناطق الصناعية بناءً على طلب من وزارة الزراعة، لكون هذه المشروعات يجب أن تكون بقرب مراكز الإنتاج، وهذا ضروري لأنه يخفف العبء عن الفلاح وأجور النقل.

خطوة نحو التشاركية
وعن إمكانية التشاركية بين الوزارات وعلى سبيل المثال وزارتا الزراعة والإدارة المحلية والبيئة بأن تقدم الأولى الأرض وتقدم الثانية الدعم لإنشاء مشروعات مشتركة، أكد مدير الأملاك أنه صدر القانون رقم 40 بتاريخ 26/12 لعام 2023 أجاز تأسيس شركات مساهمة مغفلة مشتركة تعمل في مجال القطاع الزراعي بشقيه النباتي والحيواني للمساهمة في تنفيذ خطط التنمية الزراعية الموضوعة من قبل الدولة، ورأى في صدور هذا القانون أهمية كبيرة وخطوة نحو التشاركية، وقد تم حصر أراضي أملاك الدولة في أنحاء الجمهورية العربية السورية الشاغرة والصالحة للاستثمار في هذا المجال “القطاع الزراعي بشقيه النباتي والحيواني” بما ينسجم مع خطط التنمية الزراعية الموضوعة من الدولة، وبما يتوافق مع بلاغات رئاسة مجلس الوزراء، وخاصة البلاغ رقم 17 /15 لعام 2022 بخصوص تصنيف الأرض ومقدرتها الإنتاجية.

تطابق بالرؤى
وعن مدى التوافق أو الاختلاف بين ما تخططه كلّ من هيئة التخطيط الإقليمي وإدارة أملاك الدولة، أجاب حاووط: عندما نقوم بتأجير “الأراضي غير الصالحة للزراعة” لمشروعات استثمارية نستطلع رأي هيئة التخطيط الإقليمي إذا كانت المساحة أكثر من خمسة دونمات، وغالباً يكون هناك توافق وتطابق بالرؤى.
وعندما تتجاوز المساحة عشرة دونمات، هناك لجنة مركزية في وزارة الزراعة مشكّلة من عدة وزارات، ومن ضمنها هيئة التخطيط الإقليمي، تقوم بدراسة المشروع وإبداء الرأي للموافقة على التأجير أو عدمه وفق جدوى اقتصادية يقدمها المستثمر.

منوطة بالناحية الزراعية
مدير الأملاك أوضح أن البلاغ رقم 17 /15/ب بخصوص تعديل تعليمات تصنيف مخططات الأراضي هو أساس في اعتماد أي مشروع، فالأراضي المخصصة للزراعة لا يمكن أن تقام عليها مشروعات، والموافقة منوطة بالناحية الزراعية، ويمكن إقامة المشروعات في حال انسجامها مع هذا البلاغ.
كيف نزيد العائدية؟
موضوع زيادة العائدية – حسب حاووط – تم بحثه ومناقشته مطولاً، وهناك لجنة مشكّلة برئاسة مجلس الوزراء بخصوص إعداد دراسة لعقارات أملاك الدولة الخاصة وماهيتها والصكوك التشريعية الناظمة لها، والهدف منها زيادة إيرادات أملاك الدولة، فالقسم الأكبر من أراضي أملاك الدولة هي زراعية، وجزء منها أراضي بادية وهذه تشكل نسبة كبيرة من المساحات، منها قسم زراعي، علماً أن أراضي البادية “أملاك دولة”، تمنع فلاحتها ويقتصر استثمارها على الرعي ومشروعات تربية الحيوان والتحريج والغابات، استناداً إلى قانون حماية البادية رقم 62 لعام 2006 ما لم تكن مروية، كما تستثمر أراضي البادية غير المروية لإقامة مشروعات الطاقة الشمسية عليها وفق أحكام بلاغ رئاسة مجلس الوزراء رقم 17/15/ب لعام 2022.

الاستثمار المقلعي
جانب مهم جداً من الاستثمارات، أشار إليه حاووط، يستثمر فيه قسم من أراضي البادية، ويتعلق بالاستثمار المقلعي، فهذا النوع من الاستثمارات يحقق فائدة مزدوجة، على صعيد الإيرادات وعلى صعيد تأمين المواد الإنشائية والخامات اللازمة لإعادة الإعمار، علماً أن عائدات أملاك الدولة المؤجرة أو المستثمرة كمقالع جيدة، وهناك مساحات كبيرة في سورية تستثمر مقالع، تتركز في ريف دمشق وفي محافظة حمص وفي البادية.

زيادة في الإيرادات
بموجب قانون مكافحة الإرهاب رقم 19 تمت مصادرة عدد من العقارات، كانت أغلبها مبنية داخل مراكز المدن، يشير حاووط إلى أنه تم تأجير عدد لا بأس به منها بأجور تتوافق مع الأسعار الرائجة وحققت زيادة في الإيرادات.
وحالياً صدر القانون رقم 26 لعام 2023 الذي حصر إدارة العقارات المبنية وغير المبنية داخل المخططات التنظيمية لوزارة المالية، بما فيها الشركات التجارية، على أمل أن تقوم وزارة المالية باستثمارها وفق خططها وقوانينها الخاصة بما يحسّن إيرادات أملاك الدولة.

أهمية في قمع التعديات
قانون إحداث الهيئة العامة لإدارة وحماية أملاك الدولة رقم 43 صدر في 28/12/2023 أهم ما فيه هذا القانون- حسب حاووط- المادة رقم 10 التي تنصّ على أنه يكلّف بقرار من الوزير بناءً على اقتراح المدير العام عدد من العاملين في الهيئة ويخوّلون بصلاحية الضابطة العدلية، فهذا الموضوع له فائدة كبرى في قمع التعديات والمخالفات والتجاوزات، حيث تقوم الهيئة بضبط المخالفة وإزالتها بنفسه.

حدّد الحد الأدنى
بالنسبة لأجور أراضي أملاك الدولة، لفت حاووط إلى البلاغ (2307) لعام 2021 الذي ينظم هذا الموضوع، إذ حدّد الحد الأدنى لأجور أملاك الدولة لكل أنواع المشروعات، منها الاستثمارية والزراعية والمقالع وإشغالات السكن والمخالفات والتجاوزات.
وحسب البلاغ، فقد حددت هذه الأجور للأراضي الزراعية المؤجرة للفلاحين حسب مناطق الاستقرار للدونم الواحد سنوياً ( البعل بـ100 ليرة للبادية، وبين 250 و1000 ليرة لباقي مناطق الاستقرار، وللمروي 1500 ليرة للبادية وبين 2000 و3000 ليرة لباقي مناطق الاستقرار، أما المشجرة فهي 1000 ليرة للبادية وبين 2500 و4000 ليرة لباقي مناطق الاستقرار.
وبالنسبة لأراضي الدولة المستثمرة مقالع أو مشغولة بالسكن حددت بـ75 ألف ليرة للدونم الواحد سنوياً وللأراضي المشغولة بالسكن بـ100 ألف ليرة للمدن والبلدان و70 ألف ليرة للقرى.
وتراوحت للأراضي المستثمرة والمؤجرة كمنشآت إنتاج حيواني (مباقر– أغنام- نحل- نعام- أسماك) داخل المخطط التنظيمي وخارجه، وحسب موقع كل منها في المدن والبلدان والقرى، بمبالغ تتراوح بين 30 و225 ألف ليرة للدونم الواحد سنوياً، حسب موقع كل منها.

دياب: ضرورة وضع استراتيجية واضحة وفاعلة لجذب الاستثمارات في القطاعات ذات الأولوية لمشروعات الطاقات المتجددة

أما فيما يتعلق بالأراضي المستثمرة والمؤجرة لغايات ( تجارية صناعية- سياحية – سياحة بيئية- مشروعات زراعية – معمل بلوك – فرن..) فحددت بين 240 ألف ليرة و1.6 مليون ليرة حسب موقع الأرض، إن كانت في المدن أو البلدان أو القرى، وداخل المخطط التنظيمي أو خارجه.
وتضمن البلاغ أن الأجور المنصوص عليها المذكورة تعدّ الحد الأدنى الذي تعتمده اللجان المختصة وعليها التحرّي عن الأجر الحقيقي واعتماد الأسعار الرائجة عند تقدير الأجور.
مقترحات
عن مقترحاته لمشروعات تعود بالنفع على إيرادات أملاك الدولة، أوضح حاووط أهمية مشروعات الطاقة المتجددة، وهي موضوع ملحّ ومهم في ظل وضع الكهرباء الحالي، وقد صدر بلاغ من رئاسة مجلس الوزراء رقم17/15 تم بموجبه حصر مشروعات الطاقة الشمسية في منطقة الاستقرار الخامسة التي هي أراضي بادية، وأقبل عدد من المستثمرين على التقدم وتم توقيع عقود، وهناك عقود قادمة على أمل أن تعود بالفائدة على الكهرباء أولاً وعلى الإيرادات، لأن هناك بعض العقود بمبالغ مجزية.
وأضاف: هناك أيضاً مشروعات الطاقة الريحية، ويوجد عدد من المستثمرين يتقدمون لوزارة الكهرباء، حيث نقوم بالتنسيق معها من خلال لجنة وفريق عمل مشترك لدراسة هذه الأراضي وتقديمها للمستثمرين من خلال إعداد خريطة لهذه الأراضي، ونجحنا بإطلاق أول مجموعة، وهي عبارة عن خمسة مواقع، وعلى أمل أن يكون هناك إقبال من المستثمرين على هذه المواقع، مؤكداً ضرورة التنسيق أكثر مع هيئة الاستثمار السورية، فهناك أماكن يمكن استثمارها للسياحة والطاقة الشمسية ومشروعات خدمية.

المزاد يحقق إيرادات أعلى
ولفت إلى أن هناك محاولة لأن يكون تأجير أراضي أملاك الدولة عن طريق المزاد، ليحقق إيرادات أعلى، وهناك توجه في هذا الإطار، مضيفاً: انطلقنا بالنسبة للعقارات من المناطق الواقعة داخل مراكز المدن، حيث يتم تأجيرها من خلال مزاد ويقدم العقار لصاحب السعر الأعلى، ونأمل أن تشمل عملية المزاد كل أراضي أملاك الدولة، فلها مردود أعلى.. كما أنه بإطلاق الهيئة، هناك تفكير جديد يتعلق بموضوع المخالفات والتعديات والتجاوزات، إذ عندما يتم نزع يد مخالف أو متعدٍّ على أملاك الدولة إذا كانت مزروعة، هناك رؤية لطرحها عن طريق المزاد ويمكن أن تلاقي إقبالاً.

نظام خاص
لكونها إحدى الجهات المعنية، التي يتمثّل دورها بتشجيع الاستثمار والمستثمرين على إنشاء مشروعاتهم، فهل تعمل الهيئة السورية للاستثمار على تشجيع المستثمرين لإنشاء مشروعاتهم على أراضي وعقارات أملاك الدولة واستثمارها حسب طبيعة كل منطقة وحاجتها وما يتوافر فيها من بنية تساعد على الاستثمار؟
ويؤكد مدير عام هيئة الاستثمار السورية مدين دياب، أن الهيئة عملت منذ صدور القانون رقم 18 لعام 2021 وفقاً لأحكامه وتعليماته التنفيذية، على وضع نظام خاص لاستخدام العقارات المملوكة من الدولة بغرض استثمارها في المشروعات الخاضعة للقانون رقم 18 لعام 2021 وتعديلاته، حيث صدر القرار رقم /693/ تاريخ 18/4/2022 لتنظيم العملية الاستثمارية، وبغية الاستثمار الأمثل للعقارات المملوكة من الدولة أو العقارات المملوكة من الجهات العامة الأخرى لها، وذلك في إطار مبادئ الشفافية والكفاءة والاستثمار والعدالة.

مشروعات الطاقات المتجددة
وجواباً عن سؤال: هل من مشروعات تمت وتتم على تلك المساحات، أو هل يوجد مستثمرون يعرضون مشروعات للاستثمار في تلك المساحات ونوع تلك المشروعات، أوضح دياب أن الهيئة تعمل بالتنسيق مع كل الجهات العامة على إعداد فرص استثمارية، وفقاً لأحكام القرار 693 لعام 2022، تلبّي احتياجات الاقتصاد الوطني وتحقق أهداف قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021، وقد تم تخصيص بعض الأراضي المملوكة للدولة لإقامة مشروعات الطاقات المتجددة.

د. حداد: البادية تملك مفتاحاً أساسياً بالنهضة التنموية لسورية

وللاستفادة من هذه الأملاك بما يعكس عوائد اقتصادية مجزية، يرى دياب ضرورة وضع استراتيجية واضحة وفاعلة لجذب الاستثمارات في القطاعات ذات الأولوية لمشروعات الطاقات المتجددة، وذلك بالشراكة مع الجهات الحكومية والقطاع الخاص، وتركيز الجهود على عدد قليل من القطاعات لإظهار المزايا التنافسية، وإجراء المقارنات المعيارية على مستوى القطاع، وذلك للكشف عن درجة القدرة التنافسية الدولية عبر مختلف القطاعات.

ذات أولوية
وأضاف دياب: في الواقع نجد أن معظم دول العالم قادرة على المنافسة في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر عندما ركزت على عدد محدود من القطاعات الاقتصادية ذات الأولوية، ومن الأمثلة على هذه الدول سنغافورة (تكنولوجيا المعلومات والاتصالات والتكنولوجيا الحيوية)، وكوستاريكا (الأجهزة الطبية وتكنولوجيا المعلومات والاتصالات)، وإيرلندا (تكنولوجيا المعلومات والاتصالات وعلوم الحياة والخدمات).
حماية وصون الموارد الطبيعية
رئيسة هيئة التخطيط الإقليمي الدكتورة ريما حداد، أكدت أن من صلب عمل الهيئة أن توظّف أملاك الدولة ضمن الأنشطة التنموية التي تضعها في الخطط والإطار الوطني، وأن ما يهم الهيئة ألا يفتتح نشاط على أرض لأملاك الدولة يكون مخالفاً للدراسات الإقليمية ويشكل ثقلاً على المكان بشكل أكبر، أو ربما يُفتتح نشاط يؤثر في المياه الجوفية أو قريب من نشاط زلزالي معين، فهدف الهيئة حماية وصون الموارد الطبيعية.

د. حداد: ضرورة وجود عمليات التحديد والتحرير لأراضي أملاك الدولة

ورأت د. حداد أن قانون إحداث هيئة أملاك الدولة مهم جداً، إذ يجب أن تكون هناك خريطة واضحة لهذه الأملاك، ففي هيئة التخطيط الإقليمي توجد بعض البيانات لبعض المحافظات عن خريطة أملاك الدولة، لكنها غير موجودة بالنسبة لمحافظات أخرى، وأبدت الاستعداد التام مع وزارة الزراعة في هذا الموضوع.
وأضافت: من خلال دراسة الإقليم الجنوبي التي نقوم بها طلبنا من المحافظات موافاتنا بأراضي أملاك الدولة، وحالياً تتبلور هذه الخريطة للمنطقة الجنوبية، وأين تتركز أملاك الدولة، لأن ذلك يساعد في اقتراح الأنشطة أو المشروعات المقترحة. وفي ريف دمشق الدراسة منجزة منذ عام 2013 وهي بحاجة إلى تحديث، ويتم لحظها، إضافة إلى أن هناك دراسة إقليمية للإقليم الساحلي.
وأوضحت أن هيئة التخطيط الإقليمي يمكن أن تحدد توجه الإقليم بشكل أساسي، إن كان (زراعياً- تعليماً عالٍياً وغيرها)، والقطاعات الرائدة ضمن كل منطقة، لكن هذا يحتاج إلى دراسة تفصيلية، وبحاجة لاستكمال البيانات، مبينة أن البادية تملك مفتاحاً أساسياً بالنهضة التنموية لسورية، لأن الإطار الوطني أضاء على الكثير من الثروات موجودة في البادية، وخاصة أنها مناسبة لمشروعات الطاقة الشمسية والريحية وهي مفتاح في هذين القطاعين الرائدين والثروات الباطنية والرعي.

تحديد وتحرير
وأخيراً لفتت إلى ضرورة وجود عمليات التحديد والتحرير لأراضي أملاك الدولة، بحيث تحدد الخريطة فعلاً الموقع المكاني لهذه الأملاك بدقة.