عقود الجمعيات التعاونية السكنية أكل عليها الزمن وشرب.. مقترحات لتحقيق الأمن السكني بأدوات عصرية

تشرين- حيدرة سلامي:
يعاني الأمن السكني اليوم من الكثير من الضغوط الداخلية والخارجية، وكانت هذه الضغوط أحد أخطر الموضوعات التي يعاني منها المواطنون، فاليوم وبالقياس على دخل المواطن المحدود، وغلاء المعيشة، صار من المستحيل على المواطن أن يشتري منزلاً أو حتى يستأجره، ولا حتى أن يدخر ماله في سبيل ذلك، إذ يسود حالياً ربط سعر العقار السكني والتجاري بالعملة الصعبة، الأمر الذي بات ثقيلاً على المواطن المقيم، فالعقار الموجود في بلد ما يجب أن يخضع للتقييم النقدي لمنطقة إنشائه، لكي يتناسب المسكن مع الدخل.
ومن الغريب في بلاد تعاني من حالة حرب ونقص في الخدمات، أن يرتفع فيها سعر شراء العقار بهذا الشكل، وليس معنى ذلك التقليل من أهمية العقار في الحياة التجارية، فقيمة العقارات المرتفعة هي ميزة سياحية وتجارية في أي دولة، إنما المقصود هو أخذ المزيد من الدراسة والتحليل في فهم مآل هذه البيوع، لاسيما أن عرض البيوت في سورية هو أكثر من الطلب عليها بأضعاف، أي إن البائعين هم أكثر من المشترين، ورغم ذلك ترتفع أسعار العقارات، كما لو أن المشترين أكثر من البائعين، أي إنهم قد جعلوا الأمن السكني في البلاد سلعة تجارية خاضعة للمضاربة.

اليوم أصبحت السوق العقارية غير خاضعة لضابط العرض والطلب أو لضابط الحاجة الشعبية أو لضابط المصلحة العامة

اليوم أصبحت السوق العقارية في دمشق لا تخضع لضابط العرض والطلب، أو لضابط الحاجة الشعبية، أو لضابط المصلحة العامة، أو لأي ضابط، ما هدد الأمن السكني للمواطنين، ودفع الآلاف منهم إلى السفر خارجاً والعمل لسنوات عديدة، والكدّ في بلاد الغربة بهدف العودة وتأمين السكن في الوطن.

حق للمواطن
وبسبب خطورة هذه الهجرة، فقد كان حق السكن أحد حقوق المواطن الدستورية، التي لا يجوز المساس بها، ومن التاريخ نأخذ على ذلك التقسيم الكلاسيكي في واجبات الدولة على المواطن في عهد الجمهورية الفرنسية، التي أخذت بتقسيم يضم ثلاثة واجبات أساسية يجب أن تحققها الدولة للمواطنين، حتى يكتسب المجتمع السكاني صفة الدولة: أولها حق السكن، وثانياً حق الأمن، وثالثاً حق تأمين العدالة.
وأخذ من بعده القانون السوري هذه الواجبات، ففي مراحل تأسيس الدولة الأولى لا بد من وجود هذه الحقوق الأساسية ونحن نتحدث عن مراحل النشأة لا عن مرحلة التنمية، ولا عن مرحلة التطور والريادة لاحقاً.

لا تزال السوق السورية تعاني من الأعراف المطلقة التي ليست لها حدود مضبوطة في تشريع عملية البيع والشراء

الأعراف المطلقة
وعلى الصعيد الداخلي، لا تزال السوق السورية تعاني من الأعراف المطلقة، التي ليست لها حدود مضبوطة في تشريع عملية البيع والشراء، وذلك ناجم عن عزوف المواطنين في كثير من الأحوال عن دخول المنظومة الصعبة بانتقال الحقوق في المصالح العقارية، حيث تتعدد اليوم الأعراف التي يمشي عليها البائعون والمشترون، فالعرف المحلي يعاني من الإطلاق في حرية التصرف، ومن الصعوبة في إيجاد الضوابط لاحقاً، وأكثر هذه الأعراف استعمالاً هو العقد شريعة المتعاقدين.. فقد تم فتح الباب على مصراعيه أمام وضع أرقام خيالية في عقود البيع وأساليبه وطرقه، بحيث لم تعد المنظومة القانونية قادرة على الإحاطة بها وتنظيمها، وصارت فروقات الأسعار هائلة بين عقار وآخر، وإن كانت من ضمن المنشأة السكنية الواحدة، وصار الأفراد يتجهون للعقود الخارجية، رغم ما ينطوي عليها من مخاطر، والقصور في الإثبات والأدلة في مراحل الدعوى.. وغير ذلك من الصعوبات في السير بالإجراءات القضائية.

النزاع القانوني
من الآثار السلبية أيضاً للعقود التقليدية التي تبرم في السوق الداخلية، والتي تهدد حق الأمن السكني للمواطن، إثقال العقار بالكثير من أشكال النزاع القانوني، وتراكم الإشارات والمعاملات عليه، وعدم وضع فترة زمنية معينة لإخراج العقارات المشتركة من حالة الشيوع، الأمر الذي جعلها خارج خدمة السكن لفترة طويلة، هذا غير إدخال المصارف الوطنية في عملية البيع، وكذلك إدخال الدوائر الأمنية، وإدخال دائرة المالية، كل هذه الخطوات من أجل إتمام عقد البيع.

من الآثار السلبية للعقود التقليدية التي تبرم في السوق الداخلية إثقال العقار بالكثير من أشكال النزاع القانوني وتراكم الإشارات والمعاملات عليه

فكما ذكرنا يمر عقد شراء العقار في سورية بمراحل طويلة متعبة ومعقدة، وممتنعة في تحقيق الغاية منها، وكان أيضاً لهذا الأمر دور كبير في صنع تقلبات بين أسعار العقارات المثقلة في الإشكالات القانونية، والعقارات ذات الصحيفة النظيفة، ما كان أيضاً أحد الأسباب في فروقات الأسعار الهائلة بين العقارات.

سلبيات الجمعيات
ولكن، ومن العادل أيضاً أن نذكر السلبيات في عمل الجمعيات التعاونية في بلادنا، فما ذكرناه آنفاً كان التسهيلات في عقود التنازل بين الأعضاء، أما الصعوبات الحقيقية والتحدي الذي تواجهه هذه الجمعيات التعاونية، فهو في العقد الأساسي بين العضو والجمعية ذاتها، فهي من حيث المبدأ كانت ولفترة تعاني أيضاً من التضخم، ومن التأخر بالخطة الزمنية، وتراكم المدفوعات على الأعضاء، عوضاً عن الكثير من الإشكاليات القانونية بين أعضاء الجمعية أنفسهم، وقد نجم عن ذلك عزوف الكثير من الأعضاء عن التملك، والالتزام بالمخطط الزمني للجمعيات التعاونية، الذي يستمر عقوداً من الزمن.

لا يوجد عقد بيع مع الجمعية وإنما التزام بنتيجة وهذه النتيجة هي تسليم العقار بنهاية المآل

عقد الجمعيات لا يخضع لضابط قانوني
من الجدير ذكره أنه في عقد القانون المدني أن عقد الجمعيات لا يخضع لضابط قانوني معين، فمحله غير معين بذاته، وإن كان على عقار، فهذا العقار غالباً غير موجود وغير مفرز، ولا يمكننا القول إنه التزام معلق على أجل، لأن ضمنه عدة آجال للتنفيذ، ويمكننا القول إنه ليس عقد بيع مع الجمعية، لكنه التزام بنتيجة، وهذه النتيجة هي تسليم العقار بنهاية المآل، وبسبب الظروف الطارئة التي تمر فيها بلادنا فقد تحول هذا الالتزام أيضاً، من التزام بنتيجة، إلى التزام ببذل عناية.

ضمانات مطلوبة
لذلك من الضروري في الوقت الحالي أن نقوم بإعطاء الضمانات للأفراد ضمن دعم الجمعيات التعاونية السكنية، حتى نتمكن من صنع دفتر شروط يحتوي على مدفوعات الأعضاء بدقة، من دون أن تتعرض هذه المدفوعات إلى تقلبات سعر الصرف، ويحتوي أيضاً على وقت إنجاز المشروع وتسليمه، من دون أن يتأثر هذا الموعد بالظروف الطارئة.
ومن أجل القيام بهذه الإصلاحات لا بد من الأخذ بالأنظمة الحديثة لتعزيز قدرة تأمين الأمن السكني، فنحن نأخذ من تجربة شركات التطوير العقاري في كوريا الشمالية والصين وغيرهما، كشركة شاينا شانكي فو “China chunky fu”، المصنفة ثانية عالمياً في التطوير العقاري، وكشركة شاينا ريسورسز لاند ليمتد “China resources land limited”.. فقد تكون الطرق الإدارية التي اتبعتها هذه الشركات مكملة للدور التي تقوم به الجمعيات التعاونية السكنية.

للإصلاح لا بد من الأخذ بالأنظمة الحديثة لتعزيز قدرة تأمين الأمن السكني

غسيل الأموال
لكن ما صار مخيفاً الآن هو الانتشار الملحوظ بوضع الأرقام الوهمية على عقود البيع، وذلك لإخفاء السبب الحقيقي من وراء عملية البيع، فاليوم يختبئ بعض الأفراد خلف حرية المتعاقدين المطلقة في صنع اتفاقهم، وذلك في صياغة عقود صورية مستترة، تختفي خلف العقود الظاهرة، ما أدى وأكثر من أي وقت مضى إلى انتشار ظاهرة غسيل الأموال، التي تعد أحد أشكال الجريمة المنظمة، والتي قامت بداية على منظومة بسيطة من الأفراد الذين باعوا أملاكهم بأسعار ضخمة للمشترين الذين كانوا شركاءهم، وقد اشتروا منهم عقاراتهم وأملاكهم بأموالهم الناجمة عن الأنشطة غير المشروعة، ما أعطاها لاحقاً صفة الشرعية حين تم إيداعها في البنوك، وقد تطورت هذه الجريمة اليوم، لتصبح أكثر خطراً على المجتمع، فهذه الظاهرة أدت إلى ارتفاع أسعار العقارات من دون سبب منطقي، الأمر الذي زاد معاناة المواطنين، وبالفعل فهذه الأعراف إذن تجيز البيع، ولو كان بغبن أو بربح فاحش.

مشكلة التخمين
ومن أجل ضبط هذه الظاهرة، فقد وضعت الحكومة السورية عدة خطوات لدراسة مصدر الأموال التي تدخل البنوك، كما قامت بتشكيل لجان مختصة في وزارة المالية، تقتصر مهمتها على دراسة وتخمين أسعار العقارات، إلا أن هذه الإجراءات وقعت في خطأ الأرشفة، حيث صارت مجرد مرحلة إدارية إضافية، فمشكلة التخمين اليوم في بلادنا تتمثل بأنه أهمل مراعاة جانب السرعة والإنجاز في الجانب التجاري من عمليات البيع، كما أنه فرض على العقارات أسعاراً غير متناسبة، قياساً إلى أسعار السوق الرائجة، وإن كان ذلك بهدف ضبط سعر السوق العقارية، فقد جاء عرضه بطريقة ليس من السهل أن يستوعبها المواطن، لاسيما في الوضع الراهن، فالمواطن قلق من أنه في حال باع منزله بسعر رخيص فإنه سيشتري بسعر غال، لذلك لم يقدم طرح الحكومة في هذه الحال حلاً يمكن أن يطمئن المواطن.. إضافة إلى أنها قامت بتجزئة عملية البيع والشراء على أكثر من مرحلة، تتطلب كل مرحلة منها التشعب والتعقيد والتمنع، ومعنى التمنع هنا هو أن احتمال الخطأ في أي من إجراءات هذه المراحل هو جداً وارد، وتتوقف عليه عملية البيع بأسرها.

السكن الشعبي
والآن يكاد حق المواطن السوري في السكن أن يخرج عن نطاق دائرة تأمين السكن، بل أكثر منه ليكون حق الحصول على المأوى، ولذلك كان لا بد من التوجه نحو الإمكانات المتاحة كاستثمار البنية الإدارية المتوفرة، التي من ضمنها قطاع السكن الشعبي.
فبالرجوع إلى التعريف القانوني للجمعيات السكنية نجد أنها أحد أشكال النظام التعاوني غير الربحي، ما يعني أنها خارجة تماماً من فئة المشروعات الخاضعة للعقوبات الاقتصادية الواقعة علينا، وهنا يجب أن نخرج عن منطوق العقوبات الدولية، التي طالت إعادة إعمار المناطق المدمرة، كما طالت المشروعات الاستثمارية،
ومن الناحية المحلية نذكر أهم نقاط الاختلاف بين منظومة الجمعيات التعاونية وبين السوق الداخلية لبيع العقارات في سورية، ففي السوق يتم تقسيط ثمن المسكن بالعرف على ثلاثة أقسام إلى حين استلام السكن، أما في الجمعيات السكنية فيحافظ عقد البيع على الصفة الأساسية في مضمونه القانوني، وهو أنه عقد ناجز، حيث تكون التزاماته قائمة منذ لحظة توقيع العقد، فلا تتم تجزئة الثمن على عدة مراحل، (نتحدث هنا عن عقد التنازل بين الأعضاء)، ونتجنب هنا ظهور الاختلافات بين أطراف العقد أثناء عمليات الدفع التي تحصل في العقد التقليدي وقد تستمر أحياناً عدة أشهر.
ومن ميزات النظام الداخلي للجمعيات التعاونية السكنية موضوع تسهيل انتقال البيوع الداخلية والخارجية عن طريق المعاملات الإدارية، حيث لا يحتاج الأعضاء إلى سلوك طريق المحاكم، بل يلجؤون إلى إجراء إداري أبسط بترتيب انتقال الملكية، فلا تعود هناك حاجة للسير في المراحل الطويلة والدقيقة لانتقال الحقوق العقارية، كالسير بإجراء رفع الدعوى، والإقرار، والمرور بمرحلة التنفيذ، لاسيما إن كان المشتري خارج القطر، وذلك سهّل انتقال الحقوق بين أعضاء الجمعية المقيمين داخل البلاد وخارجها.
كما سهّل عمل الجمعيات على هذا النحو، على جميع الموجودين خارج القطر، الخروج عن سلوك الدعوى الرتيبة لإتمام عقود البيع، وما كان ينطوي عليها من إجراءات مكلفة، لكونهم خارج البلاد، وتالياً سهلت الجمعيات التعاونية بذلك على المغتربين الطريق في تحقيق حلمهم بالسكن، ووضعت لهم موطئاً للعودة إلى بلادهم يوماً ما.

شركات مساهمة
ولا بد أيضاً من دراسة آلية عمل الشركات المساهمة في طرح أسهمها للاكتتاب، وذلك لنبحث عن مستثمرين ذوي ملاءة مالية على عدة مستويات، ملاءة مالية مفتوحة، ملاءة مالية محدودة، ملاءة مالية بسيطة، وإدخالهم ضمن منظومة متناسبة في عمليات الإعمار والإسكان، وذلك خلال فترة وجيزة.
وعلى المبدأ نفسه، فالجمعيات في بلادنا، حين تقوم بوضع دفاتر الشروط وعرضها على المواطنين ستكون قادرة على تحصيل هدفين: أولاً الحصول على الملاءة المالية، وثانياً تأمين السكن للمواطن.. فيصبح المواطن شريكاً مساهماً في شركات التطوير العقاري، ما سيمنحه تخفيضات في حال شراء العقار من الشركة نفسها، وبهذه الحال يتم تخفيض سعر العقار مع تحقيق ملاءة مالية للمشتري وتكون الشركات قادرة على تجنب مخاطر الإفلاس وذلك من خلال اعتماد مبدأ الشفافية، وإطلاع الجمهور على أسهمها وارتفاع قيمتها ما سيكون تشجيعاً للمواطنين الذين سيستثمرون بالاكتتاب على الحصص السهمية من الشركة مع ازدياد رقعة البناء وتقليص وقت البناء، وسيسعى المستثمرون إلى شراء المزيد من الأسهم للحصول على البيوت بأسعار أرخص من أسعار السوق التي يحكمها مبدأ العقد شريعة المتعاقدين، ويكون العقار مسعراً بما يقاس على رأسمال الشركة التي طرحت أسهمها للاكتتاب، فتقل أسعار العقار بشكل مناسب وتدخل المنافسة في هذا القطاع المتعب، بل ستضخ أيضاً المال بشكل دائم، فيصبح الفرد قادراً على الدفع بشكل منتظم للعقار الذي يسعى إلى امتلاكه قياساً بالأسهم، ما يعد معياراً أفضل من الدولار وأكثر ثباتاً، وتتقلص بذلك أيضاً على الجمعيات الحاجة لوضع التقلبات المالية في ميزان المدفوعات على الأعضاء، بناء على ما تقتضيه مراحل البناء وما تحتاجه من مواد ووجودها أو اختفائها من السوق، وبما أن الأعضاء مسؤولون عن تقديم استثمارهم في الجمعية ضمن فئة معينة، ويقدمون أموالهم للاستثمار بناء على قيمة السهم، فنحن في هذه الحال نغلق الباب أمام الشكل التقليدي لجريمة غسيل الأموال، ولا بد من بعد ذلك من المراجعة، فمن غير الممكن القضاء على أي جريمة بشكل تام، لكن يمكن دائماً وضع العوائق أمامها، بحيث لا تصبح أزمة على المجتمع.

الشركات المساهمة العقارية ستحل إشكاليات تمويلية وقانونية وتضع حداً لربط سعر العقار بالدولار وبالتالي تقدم خدمة اجتماعية وطنية

وبهذه الحال نحن نطلق معيار المصلحة في تحقيق الأمن السكني للمواطن السوري، لأن أسعار العقارات ستكون مضبوطة بمبدأ الحاجة الشعبية، لا بشروط مثل, الثمن المتفق عليه، وبهذه الحال سيكون الأفراد قادرين على بيع بيوتهم من دون الخوف من عدم قدرتهم على تأمين السكن البديل، ما سيكون حلاً أكثر تقبلاً من المجتمع، فالعقارات التي ستباع بغاية السكن لن يكون فيها هذا القدر الكبير من المضاربة، وسنحقق في ذلك خطوة مهمة بموضوع تأمين الأمن السكني.
كما أن هناك اعتبارات أخرى يجب الأخذ فيها من الناحية الزمنية، فقد أثبت هذا الأسلوب في الدول المتقدمة قدرته على مواجهة تقلبات سعر الصرف في السوق، فالالتزامات المحددة في دفتر الشروط للجمعية أو الشركة، هو محدد بماهية الزمان والمكان وله القدرة والديمومة، على الإنجاز المتوائم مع المخطط الزمني، من دون الحاجة إلى أن يطلب المواطن قرضاً من الدولة ليساعده في مواجهة تعديل التكلفة من العملة الوطنية إلى العملة الصعبة، بل إننا بذلك قادرون على اعتماد الأسهم، وتفعيلها كآلية تبادل تخفف أيضاً من الحاجة المفرطة لتثمين العقار بالدولار وسائر المواد التي تدخل في عملية تصنيع العقار.
وأخيراً نرى مما سبق أن حق المواطن في الحصول على السكن المناسب هو حق دستوري لا بد من السعي نحو تأمينه، وهذا أقل ما يجب أن يتم منحه لهؤلاء المواطنين الذين ما زالوا متمسكين ببلادهم رغم وطأة الظروف.